香港楼市“寒意渐浓”现拐点 房价两个月降约15%
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2018-12-04 12:28

香港曾长期霸占全球房价最高城市的前几名,不过,今年9月以来,随着美联储加息,导致全球流动性趋紧,又因为香港金管局跟进,多家香港本地银行上调最优惠利率,香港维持了十年之久的超低息环境结束,随之,香港楼市“寒意渐浓”。多位香港业内人士预测,香港住宅价格将于2019年底前下降10%-15%,下降的深度和广度还不好预测,但香港长达10年的楼市上升周期将宣告完结。

中介门店打出降价的广告牌,以吸引购房者

上升十余年后开启下行通道

2009年初,全球金融风暴后香港经济复苏,香港住宅价格持续上升,一轮长达十余年的大牛市随即开启。

据恒大研究院的统计,1986年-2017年,港岛、九龙、新界的私人房屋均价分别上涨20倍、20倍和 14倍,年均增长10%、10%和 9%,2018年房价收入比接近48倍,位居世界主要城市前列。由于房价过高,住房自有率从2004年的54%下滑到2017年的49%。尽管香港政府兴建了大量的公营房屋,但房价居高不下,高房价与住房困境并存。

与此同时,为冷却过热的楼市,香港政府“辣招”不断,推出了多轮调节按揭成数和贷款额度的措施,也多次加征印花税,2018年更是征收一手房空置税,但香港楼市的热情始终浇不灭,仲量联行的研究数据指出,香港中小型住宅价格自金融风暴后已上升2倍,并超越1997年高位63%。

今年上半年,香港房地产市场仍保持较强的增长态势。据全球性房地产咨询公司——莱坊房地产咨询公司发布的研究数据显示,截至今年11月中旬,香港房价已连涨29个月,并按年10%的涨幅增长。

香港楼市何以形成如此上涨局面?业内普遍认为首先是宽松的银行政策。协纵策略管理集团创始人黄立冲指出,美国自2015年启动加息进程后,已加息了8次,但香港只跟随了一次,金融环境宽松,“香港过于借助美元低息,使信用不断放大,支持了楼市的上涨。”

除此之外,市场普遍把香港房价畸高的原因,归结为香港土地供给的长期不足,一是香港重视生态环保,不少郊野土地不能开发,近年来因环保人士反对,还大幅减少了填海造地。

不过,从今年9月份开始,种种迹象显示,香港楼市“拐点”或已悄然到来。近日,记者在香港实地走访多个房产中介了解到,不少门店交易量有所下降,房价也开始回落。传统蓝筹屋苑之一的太古城,因受到中产人士的追捧而以抗跌性著称。然而,这个蓝筹楼盘近期也有所回落。

十大“蓝筹屋苑”几乎出现全面回调

记者走访了解到,目前太古城两居室总价在800万-1400万港元之间,三居室最低可至1300万港元,带两个洗手间的三居室总价则在1700万港元左右,高层有露台可达2500万港元。


今年7月、8月房价高峰时,太古城整体单价达2.3万-2.5万港元/平方尺(折合约21.9万-23.8万元人民币/平方米),9月份开始,房价有所回落,目前单价为1.8万-2万港元/平方尺(折合约17.2万-19.1万元人民币/平方米)。

之所以楼市有所回落,在中原地产太古城一门店工作人员看来,是受到中美贸易摩擦、股票下跌等因素影响,致买家持观望态度。而希望尽快出售的业主,只能选择降价。

不过,在美联物业太古城一高级物业顾问看来,9月份开始,虽然出现了总价千万以上房源,最终便宜100万港元出售的案例,但仅为个案,总体而言,太古城房价下跌幅度有限。

而在成交量方面,据记者走访了解到,太古城成交量高峰期在7、8月份,9-10月份下降明显,相比10月份,11月成交量则有所回暖,但依然没有恢复至最高峰。

“9月份太古城成交2单,10月份7、8单,11月至今(11月29日),已成交12单。”中原地产太古城一门店工作人员表示。与此同时,美联物业太古城门店物业顾问表示,她所在门店7、8月份成交15单左右,10月份下降至5单,不过,11月至今回升至10单。

记者注意到,反映香港二手房价走势的中原城市领先指数(CCL),于11月23日仅为179.18,比上月下滑3.03%。而中原城市分区领先指数,港岛、九龙、新界东和新界西均全线下滑。下跌幅度最大的地区,并非位于供应较为充足的新界偏远地区,而是市中心的港岛区,较上月跌幅达4.24%。

其中,被视为“香港楼市参考指标”的十大“蓝筹屋苑”,也几乎出现全面回调。位于港岛区的康怡花园环比下跌9.31%,杏花村下跌5.6%,太古城下跌2.54%;位于九龙区的新都城较上月下跌12.59%;新界的映湾园则下跌10.10%。

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